Kötelező, vagy tudatos biztonsági döntés?
Ez az útmutató magyarországi, tartós lakásbérbeadásról szól, az adózási rész nem egyéni vállalkozó magánszemély bérbeadót feltételez. Általános tájékoztatás, nem egyedi jogi vagy adótanácsadás. A lakásbérleti szerződés érvényességéhez írásba foglalás kell; a közjegyzői forma nem minden magánbérlet általános érvényességi feltétele. A felek ugyanakkor előre kiköthetik a megfelelő közjegyzői nyilatkozat elkészítését.
- A közjegyzői okirat nem helyettesíti a jó szerződést, a leltárt, az állapotfelvételt és a fizetések követhető nyilvántartását.
- A közjegyző pártatlanul jár el: a bérlőnek is értenie kell, mire vállal kötelezettséget. Ne az időpontban derüljön ki egy új feltétel.
Három dokumentum, eltérő szereppel
Az okirat elnevezése helyett a tartalmát és joghatását ellenőrizd. Egy ügyvédi ellenjegyzés vagy egyszerű aláírás-hitelesítés önmagában nem azonos a végrehajtható közjegyzői kötelezettségvállalással.
- Aláírás-hitelesítés: azt tanúsítja, hogy ki írta alá vagy ismerte el az aláírást; önmagában nem teszi közvetlenül végrehajthatóvá a teljes szerződés minden vállalását.
- Kiköltözési nyilatkozat: a bérlő egyoldalú, közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalása. Ha csak a kiköltözést tartalmazza, abból nem következik automatikusan a lakbérhátralék vagy minden kár közvetlen behajthatósága.
- Közjegyzői bérleti szerződés vagy szélesebb kötelezettségvállaló nyilatkozat: a kiköltözés mellett megfelelően meghatározott fizetési kötelezettségekre is kiterjedhet. A konkrét szöveg dönti el, mire használható.
Miben segít a közvetlen végrehajthatóság?
A végrehajtási törvény 23/C. §-ának megfelelő közjegyzői okirat alapján a benne foglalt, lejárt és végrehajtható kötelezettségre végrehajtási záradék kérhető, külön marasztaló per nélkül. Ez jogérvényesítési előny, nem annak ígérete, hogy nincs több eljárás, költség vagy jogvita.
- Azonosítható jogosult és kötelezett, pontos kötelezettség, jogcím, összeg vagy mennyiség, teljesítési mód és határidő szükséges.
- Ha a teljesítés feltétel vagy időpont bekövetkezésétől függ, annak bekövetkezését a törvény szerint közokiratnak is tanúsítania kell. A felmondás és kézbesítés megfelelő dokumentálását egyeztesd a közjegyzővel.
- Csak az okiratban megfelelően lefedett kötelezettség érvényesíthető így; egy utólag becsült, vitatott javítási költség nem válik ettől automatikusan végrehajtható tartozássá.
Hogyan készül el a gyakorlatban?
Még a szerződés véglegesítése előtt egyeztessétek, milyen védelmet szeretnétek: kiköltözést, fizetést vagy mindkettőt. A közjegyzővel előzetesen ellenőriztessétek a választott megoldás feltételeit és a szükséges iratokat.
- Előre állapodjatok meg az okirat típusáról, elkészítésének határidejéről és a költség viseléséről.
- A közjegyzőnek a szerződés tervezetét vagy a már megkötött szerződést, az érintettek adatait és a vállalások pontos tartalmát kell megismernie. A szükséges személyes megjelenést, képviseletet vagy tolmácsot előre egyeztessétek.
- Az okirat elkészítésekor a közjegyző ellenőrzi a feltételeket, ismerteti a tartalmat és a jogkövetkezményeket. Csak megértett, valós vállalást írjatok alá.
- Őrizzétek meg a megfelelő kiadmányokat és a kapcsolódó szerződést. Szerződésmódosításkor vizsgáljátok felül, hogy az okirat továbbra is lefedi-e a megváltozott kötelezettségeket.
Mi történik, ha a bérlő nem teljesít?
Először azonosítani kell a megszegett, már esedékes kötelezettséget, valamint szabályosan megtenni és igazolni a szükséges felszólítást vagy felmondást. A megfelelő kérelem és iratok alapján a közjegyző dönt a végrehajtás elrendeléséről; a foganatosítást végrehajtó végzi.
- A közjegyzői okirat nem jogosít fel önhatalmú zárcserére, a bérlő holmijának eltávolítására vagy a szolgáltatások kikényszerítési célú elzárására.
- A törvényi korlátok, a téli kilakoltatási moratórium alkalmazhatósága és a jogorvoslatok az eljárás időzítésére is hatással lehetnek.
- A végrehajtható okirat nem garantál fizetőképességet. A végrehajtás költségét és a követelés tényleges behajthatóságát külön is mérlegelni kell.
Ki fizeti a közjegyzőt? Megállapodás kérdése
A bérbeadó és a bérlő egymás közötti viszonyában előre megállapodhat, hogy a díjat teljesen a bérbeadó, teljesen a bérlő vagy meghatározott arányban mindketten viselik. Ezt írásban rögzítsétek, az előlegezéssel, megtérítéssel és határidővel együtt. Nem következik automatikusan, hogy mindig a bérlő fizet.
- A közjegyző felé fennálló fizetési kötelezettséget külön szabályozza a díjrendelet: kérelemre indult eljárásnál az eljárást kezdeményező fél fizet, több fél esetén a kötelezettség egyetemleges. A belső megállapodás ezt a külső kötelezettséget nem írja felül.
- Kérjetek előzetes díjtájékoztatást az okirat és a szükséges kiadmányok alapján. A díjszabás jogszabályi; itt nem ígérünk minden ügyre azonos végösszeget.
- Ha feleztek, legyen egyértelmű, ki fizet a közjegyzőnek, ki kinek térít, és milyen bizonylatok igazolják ezt. A későbbi végrehajtási díj külön költség.
Elszámolható a közjegyzői díj a magyar bérbeadói adózásban?
Tételes költségelszámolásnál a bérbeadáshoz közvetlenül kapcsolódó, ténylegesen felmerült, megfizetett és szabályszerű bizonylattal igazolt, elismert kiadás vehető figyelembe a törvényi korlátok között. E szabályból következik, hogy a bérleti szerződéshez vagy kötelezettségvállaláshoz kapcsolódó közjegyzői díj megfelelő feltételekkel elszámolható lehet; a konkrét bizonylatot és költségviselést ellenőrizni kell.
- A 10%-os költséghányad választásakor a közjegyzői díj ezen felül külön nem vonható le. A költség feljegyzése még nem jelent adóalap-csökkentési jogosultságot.
- A bérlő által közvetlenül fizetett díj nem válik automatikusan a bérbeadó saját költségévé. Megosztás vagy megtérítés esetén őrizd meg a megállapodást és mindkét pénzmozgás igazolását; a kapott térítés bevételi kezelését is vizsgálni kell.
- Szemléltető, nem díjajánlati példa: ha a teljesen bérbeadót terhelő 60 000 Ft díj minden feltétel szerint levonható, az adóalapot 60 000 Ft-tal csökkenti. Elegendő adóköteles jövedelemnél, 15% szja mellett ez 9 000 Ft adókülönbség, nem 60 000 Ft adó-visszatérítés.
- A számlát vagy megfelelő költségbizonylatot, a fizetési igazolást és a bérleti ügyhöz való kapcsolatot együtt őrizd meg. Vállalkozás, más adózási helyzet vagy külföldi adókötelezettség külön vizsgálatot igényel.
Más országban is létezik ilyen megoldás?
Franciaországban a közjegyzői bérlet, a bail notarié is adhat végrehajtható alapot a bérleti díj behajtásához; a lakás kiürítéséhez ettől még bírósági eljárás szükséges. Hollandiában ne kezeld a magyar kiköltözési nyilatkozatot automatikus megfelelőként: a vitatott bérletmegszüntetés és kiürítés saját bérlővédelmi és bírósági szabályok alá tartozik.
- Az ország, az ingatlan fekvése és a konkrét kötelezettség szerinti jogot ellenőrizd. A közjegyző szó vagy egy külföldi okirat megléte önmagában nem garantál azonos joghatást.
- A magyar költségelszámolási lehetőség sem vihető át automatikusan külföldi adózásba.